تتزاحم المحاكم بمئات الآلاف من قضايا الإيجارات الناتجة عن المشاكل بين المؤجر و المستأجر , و للأسف جزءا كبيرا من تلك المشاكل تنتج عن سوء كتابة عقد الايجار و الاعتماد على ما يعرف ب ” عقود المكتبات ” او العقود المكتوبة مسبقا و التي لا تضمن الكثير من حقوق طرفي العقد .
أولا : تعريف عقد الايجار :
عقد الإيجار هو اتفاق يتم بين مالك الشقة او العقار بشكل عام وهو ( المؤجر ) و بين المنتفع بالعقار وهو ( المستأجر ) على الانتفاع بتلك العين المؤجرة لفترة معينة مقابل مبلغ نقدي معين يتم دفعه في ميعاد محدد.
ثانيا : شروط عقد الايجار :
هناك شروط أو بنود يكون من الضروري ذكرها في عقد الايجار و شروط تكون غير ضرورية , بمعنى آخر هناك بنود يجب وجودها في عقد الإيجار حتى يكون صحيحا من الناحية القانونية و شروط اخرى لا تعيب عقد الايجار في صحته و لكنها بالتأكيد يكون ضروري وجودها وهي :
البنود الواجب توافرها : اسم المؤجر و اسم المستأجر , و وصف العين المؤجرة وتحديدها , و القيمة الايجارية ( الأجرة ) و التوقيع .
البنود التي لا يشترط توافرها : هي ما دون ذلك مثل : التشطيبات بالعقار , و ضمان العيوب الخفية , و ضمان عدم التعرض , و اشتراط حظر التنازل عن عقد الايجار او التأجير من الباطن, و اختصاص المحكمة في النزاعات المستقبلية و غيرها .
ثالثا : ما هي البنود التي يفضل وجودها في عقد الايجار :
تختلف ضرورية الشروط بحسب اذا ما كنت المؤجر او المستأجر و سنقوم بشرح ذلك بشكل وافي :
أ- الشروط الضرورية للمستأجر :
خلافا عن الشروط او البنود الملزمة قانونا السابق ذكرها فإنه يتوجب على المستأجر اضافة بنود أخرى لضمان حقه في عقد الايجار و هي :
1- الإقرار بملكية المؤجر للعين محل الإيجار و الإقرار بكمال الأهلية للتعاقد .
2- ضمان عدم التعرض من المالك ( المؤجر) او من الغير او من ورثته طوال مدة نفاذ عقد الإيجار .
3- ضمان العيوب الخفية في العين محل الايجار .
4- وضع شرط جزائي عند رغبة المؤجر في فسخ عقد الإيجار ( حسب الاتفاق)
5- عدم قبول أي شرط تعسفي من جانب المؤجر .
ب- الشروط الضرورية للمؤجر :
يعتبر المؤجر هنا هو الطرف الأضعف و الأجدر بالحماية لذلك وجب التنويه إلى بعض البنود التي يجب أن يشملها عقد الايجار و هي :
1- وصف العين المؤجرة وصفا دقيقا في العقد ( فإذا كان عقارا فيتم وصف التشطيبات و التجهيزات به وصفا دقيقا أما إذا كانت سيارة فيتم وصف الكماليات بها و التجهيزات وصفا دقيقا )
2- إقرار المستأجر بتسلم العين محل الإيجار وفقا لما تم وصفه في البند السابق .
3- وضع بند عدم جواز تنازل المستأجر عن عقد الايجار للغير أيا كان سواء كان من أصوله أو فروعه أو التأجير من الباطن لضمان استقرار المعاملة بين المؤجر و المستأجر .
4- وضع بند خاص بالمرافق الموجودة بالعين محل الإيجار و إلتزام المستأجر بتقديم كافة الفواتير الخاصة بمرافق العقار مع انتهاء المدة الايجارية و إلزامه بتقديم مخالصات من مصلحة الضرائب خاصة إذا كانت العين المؤجرة إدارية أو تجارية .
5- أن تكون مدة الإيجار محددة وعدم وضع كلمة ( مشاهرة ) عقد الإيجار لأن ذلك قد يكون المخرج لجعل العين مؤجرة لأقصى مدة قانونية .
6- وضع تأمين مالي لضمان تسلم العقار على حالته و شرط جزائي عند الفسخ من طرف المستأجر ( حسب الاتفاق بينهما ) .
7- التأكيد على عدم تجديد عقد الإيجار من تلقاء نفسه و التأكيد على ان يكون التجديد بعقد جديد وشروط جديدة.
و في النهاية قد وجب التنويه بأن موقع “المحامي” لديه كوكبة من أكفأ المحامين المدنيين المتخصصين في تلك الاستشارات و الدعاوى المدنية و لاسيما ما يتعلق بالمساكن و الايجارات .