عقود البيع و الملكية وفقا للقانون المصري و صيغة عقد بيع ابتدائي

يتم يوميا تحرير المئآت من عقود البيع و الشراء للعقارات في مصر و هو ما يعرف بالعقود الابتدائية , و سوف نخصص هذا المقال لنتناول كل ما يتعلق بعقود البيع و الملكية في مصر .

أولا : ماهية عقد البيع : 

عقد البيع هو عبارة عن اتفاق يتم بين طرفين أحدهما البائع و الاخر المشتري يتم فيه الاتفاق على أن الطرف الأول قد قام ببيع عقار معين سواء شقة او ارض و منزل او غيره للمشتري مقابل مبلغ مالي معين و بيتم الاتفاق على بنود أخرى سنقوم بتوضيحها.

ثانيا : بنود عقد البيع :

عقد البيع يتكون من عدة بنود منها ما هو أساسي ينبغي ذكره و منها ما هو تكميلي بيتم الاتفاق عليه بين طرفي العقد . 

البنود الأساسية هي :

1- اسم و صفة و الرقم القومي الخاص بكلا من البائع و المشتري .

2-  العين محل البيع ( المنزل او الشقة او العقار ) و يتم وصف العقار وصفا تفصيليا من حيث المساحة و الموقع .

3- بند تسلسل الملكية و كيف آلت الملكية إلى البائع ( ليس من البنود الأساسية التي اشترط القانون توافرها و لكنه من أهم و أخطر بنود العقد )

4-  المبلغ المالي مقابل عملية البيع.

5- التوقيع.

البنود الغير الاساسية :

 1- طريق دفع المبلغ المتفق عليه .

2- ضمانات البائع للمشتري و المشتري للبائع .

3- الشرط الجزائي .

4-المحكمة  المختصة بنظر النزاعات المستقبلة .

س  : هل تعتبر البنود الغير اساسية غير ضرورية ؟

ج : لا بالتأكيد فإنها بنود ضرورية و لكن القانون لم يشترط ذكرها حتى يكون العقد صحيحا ( أي انها ليست من أركان عقد البيع ) , فلو لم يتم ذكرها في العقد يعتبر صحيح قانونا و نافذا في مواجهة طرفي العقد .

ثالثا : أهم البنود التي تهمك في حالة إذا كنت بائع الشقة أو المنزل او العقار : 

في حالة إذا كنت بائع للعقار فهنا يجب أن ينصب اهتمامك على أمرين:

الأمر الأول : الاتفاق على الأسلوب المناسب لك كي تتلقى أموالك و بالتأكيد افضل طريقة لذلك هو الدفع نقدا بأحد البنوك (كاش ) و في حالة عدم توافر المبلغ النقدي كاملا فالأفضل لك هو حصولك على حقك بشيكات بنكية بدلا من إيصال الأمانة عشان الشيكات القانون يحميها ويعطيها ضمان أكبر .

الأمر الثاني : هو التأكد من استلام إقرار من المشتري بتسليم العقار او الشقة محل العقد عشان ميرجعش و يطالبك بيها و يتنصل من عملية الدفع .

رابعا : أهم البنود التي تهمك في حالة إذا كنت المشتري للعقار: 

هنا يعتبر المشتري هو الطرف الأضعف و الأجدر بالحماية عشان يضمن حقه و عشان كدة وجب علينا التنويه إلى عدة نقاط اساسية عليك التأكد منها قبل إتمام عملية البيع و الدفع :

1- لازم تتأكد ان بطاقة البائع سارية و انه كامل الاهلية للقيام بعملية البيع .

2-التأكد من عدم وجود ورثة (  لم يتم ذكرهم في العقد ) أو شراكة في العين محل البيع ( العقار) .

3-تأكد من تسلسل الملكية الصحيح في عقد البيع و حصولك على أصول العقود السابقة .

4-تأكد من صحة عقد البيع السابق بطلبك لذلك من الحي التابع له العقار أو شركة الكهرباء او شركة المياة المسجل بها العقار و التابع لها .

5-تأكد من أن من يقوم بصياغة عقد البيع محام متخصص و أبتعد تماما عن العقود المطبوعة مسبقا و هو ما يعرف بعقود المكتبات وذلك .

6-تأكد من أن البائع يتنازل لك عن العدادات بالشهر العقاري بموجب توكيل بالتنازل .

7- تأكد من السير في إجراءات تسجيل الملكية في الشهر العقاري لأن عقد البيع لا تنتقل به الملكية , و لكنه يعطيك فقط الحق في نقلها .

8- تأكد من عدم وجود ثمة نزاعات حول العين محل العقد و تأكد من رخصة البناء او دفع المصالحات الخاصة بها إذا كانت العين المبيعة شقة .

خامسا صيغة عقد بيع ابتدائي :  

إنـه فـي يــوم :             المـوافـق :     / /

حرر هذا العقد فيما بين كلاً من :-

أولاً : السيـــد /             -         الجنسية –      الديانة .والمقيم في : 

ويحمل بطاقة رقم قومي /                  .{ طرف أول : بـائـع }

ثانياً : السيد /              –      الجنسية –    الديانة .والمقيم في : 

ويحمل بطاقة رقم قومي /                    { طرف ثاني : مشتري}

بعد أن أقر الطرفان بكامل أهليتهما للتصرف والتعاقد اتفقا على تحرير العقد الآتي :-

﴿  البند التمهيــدي  ﴾

  حيث يمتلك الطرف الأول ( البائع ) ما هو عبارة عن   ولما كان يرغب في بيع هذا              ,   وعرض عليه الطرف الثاني شراؤه ووافق علي ذلك , وترتيباً للالتزامات المتعلقة بهذا القبول فقد تم تحرير هذا العقد . 

 ﴿  البند الأول  ﴾

يعتبر البند التمهيدي جزءً لا يتجزأ من هذا العقد ومفسراً ومكملاً له ويعتبر بند من بنوده .

﴿  البند الثاني  ﴾

  باع وأسقط  وتنازل و بكافة الضمانات الفعلية والقانونية - المثبتة للملكية - الطرف الأول – ( البائع ) - إلي الطرف الثاني – ( المشتري ) – و القابل لذلك - ما هو عبارة عن                               محدد بالحدود الأربع الآتية :-

الحد البحـري : 

الحد القبلـــي :

الحد الشرقـي : 

الحد الغربــي : 

﴿  البند الثالث  ﴾

 تم هذا البيع وانعقد بين طرفيه نظير ثمن إجمالي وقدره (     ) سددت بالكامل من الطرف الثاني حال التوقيع علي هذا العقد , و  بتوقيع الطرف الأول – البائع – علي هذا العقد يعتبر بمثابة مخالصة تامة ونهائية بكامل الثمن .

﴿  البند الرابع  ﴾

  آلت الملكية للطرف الأول – البائع – عن طريق  ( تسلسل الملكية )

﴿  البند الخامس  ﴾

عاين الطرف الثاني – المشتري –       المبيع المعاينة التامة و النافية للجهالة شرعاً وقانوناً , وقبل شراؤه على حالته الراهنة وقت التعاقد .

﴿  البند السادس  ﴾

تسلم الطرف الثاني –المشتري–    المبيع بمجرد التوقيع علي هذا العقد                     ووضع يده عليه , وله عليه كافة سلطات المالك فيما يملك .

﴿  البند السابع  ﴾

يقر الطرف الأول – البائع – بخلو       المبيع من كافة المحظورات القانونية ؛                     كما يقر بأنه لم يسق له التصرف فيه بأي نوع من أنواع التصرفات العقارية                                       قبل تاريخ تحرير هذا العقد .

﴿  البند الثامن ﴾

تختص محاكم الإسكندرية بالنظر في أي نزاع ينشأ بين الطرفين بخصوص هذا العقد .

﴿  البند التاسع  ﴾

 يلتزم الطرف الأول – البائع – بالمثول أمام مصلحة الشهر العقاري لإقرار هذا البيع , أو المثول أمام الهيئات القضائية لإقرار هذا البيع متى طلب منه ذلك .

﴿  البند العاشر  ﴾

حرر هذا العقد من نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها عند اللزوم.